Aydın Adnan Menderes Üniversitesi
İletişim Fakültesi / Gazetecilik Bölümü
Öğrenci Uygulama Haber Sitesi

Son zamanlarda artan fahiş kiralar, ev sahipleri ile kiracıları karşı karşıya getiriyor. Uyuşmazlık yaşayan taraflar, soluğu adliyede alıyor.

Kira hukuku, ev sahibi ile kiracı arasındaki uyuşmazlıkları kapsamaktadır. Bir hukuk dalı olan kira hukuku; her iki tarafın da sorumluluklarını ve kira haklarını düzenleyip korur. Ev sahibi ve kiracı uyuşmazlıkları için hukukî anlamda en önemli delil kira sözleşmedir. Kira sözleşmesinin türleri 3 başlık altında incelenmektedir: Adi, hasılat ve konut-çatılı iş yeri kira sözleşmesidir. Kira ile olan uyuşmazlıklar, 6089 sayılı Türk Borçlar Kanunu temel alınarak çözümlenmektedir. Kiradan kaynaklı davalara Sulh Hukuk Mahkemeleri bakar. Alo 175 Tüketici Danışma Hattı uyuşmazlıklar konusunda hizmet vermektedir. Kiracı ve ev sahibi sorunlarının tırmandığı şu dönemde Avukat Samet Akay ile Kira Hukuku üzerine keyifli bir sohbet gerçekleştirdik.

Kendinizi kısaca tanıtır mısınız?

Ben Avukat Arabulucu Samet Akay. İstanbul Üniversitesi Hukuk Fakültesi’nden mezun olduktan sonra memleketim Karabük'e dönmek yerine İstanbul'da çalışmaya başladım. 2023 yılı Ağustos ayında Aydın'a yerleştim. Aydın'da serbest avukatlık ve arabuluculuk yapıyorum. Aynı zamanda Aydın Adnan Menderes Üniversitesi’nde Maliye ve Vergi Uygulamaları alanında yüksek lisans eğitimine devam ediyorum.

Kira sözleşmesine cezai şart konulabilir mi?

Öncelikle Türk Borçlar Kanunu'nda düzenlenen kira sözleşmelerinden bahsetmemiz gerekir. Zira kanun kira sözleşmelerini kiralananın "çatılı" olup olmamasına göre ikiye ayırmış ve "konut ve çatılı işyerleri" için farklı düzenlemeler getirmiştir. Sorularınızın çatılı işyeri ve özellikle konut konusuna ilişkin olduğunu varsayarak cevap vereceğim. Konutlara ilişkin olarak kira sözleşmelerinde kiracı aleyhine cezai şart düzenlenememektedir. Zira bu husus Türk Borçlar Kanunu'nun 346. maddesinde "Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir." hükmü ile açıkça gösterilmiştir.

Süresi bitmiş sözleşmenin yenilenmemesi durumunda, ev sahibi kiracıyı evden çıkarma hakkına sahip mi?

Konut kiralarında kira sözleşmesinin yazılı yapılma zorunluluğu bulunmamaktadır. Sözlü anlaşma ile de kira sözleşmesinin kurulduğu kabul edilir. Sözleşmelerde bitiş süresinin kararlaştırılmaması halinde sözleşme belirsiz süreli kira sözleşmesi, bitiş süresi belirlenmiş ise, örneğin bir yıllık bir sözleşme yapılmış ise belirli süreli kira sözleşmesi olarak adlandırılır. Türk Borçlar Kanunu'nun 347. maddesinde belirli süreli sözleşmelerde kiracının sözleşme süresinin bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunması halinde, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise kiracının her zaman kira sözleşmesini feshetme hakkına sahip olduğu düzenlenmiştir. Anılan madde uyarınca konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya verenin 10 yıl geçmedikçe kira sözleşmesini feshetme hakkı bulunmamaktadır. Bir başka söyleyişle toplumumuzda bilindiğinin aksine kiraya veren, istisnaları var olmak üzere kiracıya, "Sözleşmenin süresi bitti, yenilemiyorum." deme hakkına sahip değildir. Kiracı sözleşmeyi feshettiğini kiraya verene bildirmediği sürece birer yıllık uzamalarla toplam on bir yıl devam edecektir.

Ev sahibi, evinin eşyasına zarar veren bir kiracıyı dava edebilir mi?

Kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak zorundadır. Kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda kiraya veren, konut ve çatılı iş yeri kirasında, en az 30 gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunabilir. Kiraya veren kiracının sözleşmeye aykırılığı nedeniyle tahliye davası açabileceği gibi zararının giderilmesi için tazminat davası da açabilecektir. Bu sorunlar uygulamada genellikle depozitodan düşülmekte veya daha büyük bir zarar söz konusu ise sözleşmenin kurulması sırasında imzalanan senedin icraya konulması suretiyle çözülmeye çalışılmaktadır.

Ev sahibinin yaptığı fahiş zammı, kiracı nereye şikayet edebilir ve süreç nasıl işler?

Kira sözleşmelerinde zam oranı serbest biçimde belirlenebilmektedir ancak kanuna eklenen geçici madde ile üst sınır yüzde 25 olarak düzenlenmiş olup bu hüküm 01.07.2024 tarihine kadar geçerlidir. Bir başka söyleyişle bahsi geçen yüzde 25 oranı üst sınır olup taraflar daha düşük artış oranı belirleyebilirler. Yüzde 25 sınırının 01.07.2024 tarihinden sonra devam edip etmeyeceğini şu aşamada bilmiyoruz. Kiraya veren yasal sınırın üzerinde bir artış yapmakta ısrarcı ise kiracı durumu CİMER aracılığıyla ilgili makamlara bildirebilir. Kiraya verenin baskısı nedeniyle fazla ödeme yapmak durumunda kalan kiracının, kiraya verene dava açarak fazla ödediği bedeli geri istemesi mümkündür.

Ev sahibi ekonomik şartları öne sürerek kira miktarını yüzde 25'in üzerinde arttırabilir mi?

Bir önceki soruda yanıtladığımız üzere, yasa hükmü açık olup kiraya veren hiçbir koşulda yüzde 25'in üzerinde artış yapamaz. Ancak bu durum tarafların anlaşıp yeni bir kira sözleşmesi düzenlemesine engel değildir.

Ev sahibi, kiracıdan kaynaklı sebeplerden tahliye davası açabilir mi?

Türk Borçlar Kanunu'na göre konutun tahliye nedenlerini şu şekilde sıralayabiliriz:

Temerrüt: Borçlu kira ödemede temerrüde düşerse kiraya veren icra takibi başlatarak tahliye yoluna başvurabilir.

İki Haklı İhtar: Borçlu kirayı ödemede temerrüte düşerse kiracı icra başlatarak veya noter kanalıyla ihtarname göndererek kiranın ödenmesini isteyebilir. Bu durum bir kira dönemi içerisinde iki kez tekrarlanırsa kiraya veren tahliye davası açabilecektir.

Sözleşmeye Aykırılık: Dördüncü soruya verdiğimiz cevapta açıkladığımız üzere kiracı, kira sözleşmesine aykırı davranırsa, örneğin kiralanan taşınmazı alt kiraya verirse kiraya veren sözleşmeye aykırılık nedeniyle tahliye davası açabilecektir.

Tahliye Taahhüdü: Kiracı, kiralananı tahliye edeceğini yazılı olarak taahhüt ettiği takdirde kiraya veren bu belgeye dayanarak icra takibi başlatabileceği gibi tahliye davası da açabilecektir.

Edinim: Kiralananın el değiştirmesi halinde yeni malik edinim sebebiyle tahliye davası açabilecektir.

İhtiyaç: Kiraya veren kendisi, eşi, alt soyu, üst soyu ve kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut veya iş yerine ihtiyacı bulunması halinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilme imkanına sahiptir.

Esaslı Yıkım ve Tadilat: Kiralananda esaslı bir tadilat veya yeniden inşa süreci söz konusu ise ve bu sebepler gayrimenkulü kullanılamaz hale getiriyorsa kiracının tahliyesi söz konusu olabilecektir.

On yıllık Uzama Süresi: Kiraya veren on yıllık uzama süresi sonunda, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilecektir.

Tahliye kararı sonuçlanmadan icraya konulur mu?

Tahliye davası sonunda verilen tahliye kararı taşınmazın aynı haklarına dair hüküm olmadığından karar kesinleşmeden icra takibine konulabilecektir fakat kiracının kiralananı tahliye edebilmesi için kiracıya makûl bir süre verilmesi gerekmektedir. Bu nedenle tahliye kararının kiracıya tebliği ile tebliğden itibaren 10 günlük sürenin geçmesi gerekmektedir.

Son olarak eklemek istedikleriniz neler? 

Kira hukukunda süreler son derece önemli olup bu sürelere riayet edilmediği takdirde gerek kiracı gerekse kiraya veren açısından olumsuz sonuçlar doğabilmektedir. Keza kira sözleşmesi düzenlenirken alınan tahliye taahhüdü veya eşya senetleri nedeniyle kiracılar mağduriyet yaşayabilmektedir. Öte yandan kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabuluculuk yoluna başvurmak zorunlu olduğundan bu yola başvurmadan dava açılması halinde dava reddedilecek, vatandaşın hakkına ulaşma süreci uzayacaktır. Bu nedenle vatandaşların herhangi bir hak kaybına uğramamak için hukukî hizmetlere erişimde profesyonellerden destek alması son derece önemlidir.

Kira uyuşmazlıklarında hak ve yükümlülükler ile ilgili izlenmesi gereken yol hakkında bizleri bilgilendiren Avukat Samet Akay'a çok teşekkür ederiz.

Haber: Harika Kahraman